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中国楼市政策向俄罗斯模式靠近

作者:姜超、顾潇啸等
发布时间
2016/03/08/ 09:42
来源
姜超宏观债券研究
点击:

摘要自去年股灾以来,中国一线城市的房价就开始飙涨,买房比买“春运”的火车票都难。看似一片繁荣,有什么理性因素推动?有无非理性因素?未来房价走势的变数在哪里?

 

  摘要:20多年前,日本房地产市场一片火爆,卖掉东京土地可以买下整个美国。20多年后的今天,中国的城市“贵”得也可买下美国了。自去年股灾以来,中国一线城市房价就开始飙涨,买房比买“春运”的火车票都难!看似一片繁荣,有何理性因素推动?有无非理性因素?未来房价走势的变数在哪里?政策在日本和俄罗斯模式间将如何抉择?有无第三条道路?本文试图分析这些问题。

  地产结构性分化,一线房价大幅飙升。总体来说,中国的房地产市场是处于下行周期中。但15年6月份股灾以来,房地产市场又出现分化。一线城市房价急剧飙升,广州近五年房价的累计涨幅为27.2%,北京49.3%,上海43.3%,深圳92%,而纽约在房价暴跌前的五年累计涨幅仅59%,东京为141%,北京和上海都接近纽约,深圳远远超过了纽约。与此同时,二线城市房价增速由负转正,三线依然萎靡不振,分化明显。

  理性因素:人口结构与人口流动。房地产市场整体下行、结构性分化、一线城市房价上涨的背后有一定理性因素驱动。

  1)人口结构变化,决定长期下行。从日、美等国经验看,房地产周期与人口结构密切相关。中国从2011年起劳动年龄人口占比就在下降,老龄化程度加剧,这决定了房地产市场也将趋势性下行。

  2)人口内部流动,决定结构分化。一方面,美、日、韩、澳、加等国城镇化过程中,超过100万人口的城市的人口占比都是上升的,所以人口向大城市集中是大势所趋。另一方面,中国的资源分布更加集中,人口更会向一线城市流入,推升房价。

  非理性因素:货币超发和风险偏好。地产辉煌的背后还存在一些非理性因素。

  1)货币供给过量,资产价格飙升。日本80年代的货币超发导致流动性大量流入股市和楼市,股价、房价均大幅飙升。美国21世纪初的货币宽松使股市翻了一倍,房价长期保持10%以上增长。中国的货币超发导致一线房价暴涨的同时,人民币汇率却保持了相对稳定,这使得中国一线城市房地产资产的美元价值急剧飙升,根据我们的测算已可买下半个美国,资产存在被高估的风险。

  2)风险偏好增强,售租比飙升。售租比类似于股市的市盈率,可反映投资者风险偏好。国际上售租比一般相对稳定,美、日、英等国售租比出现大幅飙升后最终都跌回了原点。08年以来中国一线城市售租比巨幅攀升,说明居民购房存在非理性因素。

  3)房屋空置率高,或非单纯刚需。根据西南财大和腾讯房产研究院在13和15年的调查,我国住房空置率长期远超其它国家,即使是人口流入多、住房需求旺盛的一线城市空置率也达到20%,说明居民购房动机存在投资甚至投机成分。

  未来房价走势的变数,风险偏好的变化。非理性繁荣一词是指基于心理基础的投机泡沫:新的投资者入场不是为了资产本身的价值,而是预期价格进一步上涨,从而使泡沫变大。中国一线城市人口流入速度已经大幅放缓,而一旦像之前的创业板一样,加杠杆成为房价上涨的“故事”,地产市场就危险了。

  货币政策的选择:日本VS俄罗斯模式。如果一个国家的房价永远暴涨,理论上最终可以把全世界买下来,但这显然是荒谬的。货币超发导致房价暴涨后有两种结果,一种是日本模式,房价跌回去;另一种是俄罗斯模式,房价永远涨,但汇率一直贬。日本模式下银行受损,但是货币的购买力上升,持有现金可以保值。而俄罗斯模式下,银行资产无恙,但是货币的购买力受损,必须持有抗通胀的实物资产。而中国1月份以来放出天量信贷,房价再度上涨,意味着俄罗斯模式的概率也在上升。

  我们希望中国能走出不同于日本和俄罗斯的第三种模式,但未来到底怎么走,还需要拭目以待!

 

 

责任编辑:Miya
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