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如何缓解我国房地产调控面临的矛盾

作者:郭克莎
发布时间
2016/03/28/ 11:02
来源
中国经济时报
点击:

摘要为了增强房地产调控政策的有效性和可持续性,防范可能出现的市场风险,必须深入研究房地产市场走势和调控过程面临的矛盾,使调控政策取向更符合市场经济规律,更有利于引导市场主体的行为。

  

  稳定房地产市场对于稳定经济增长有重要作用,但需要注意的是,不断加强房地产调控也面临着多种矛盾,如:短期调控政策与中长期形势的矛盾,调控政策取向与市场分化趋势的矛盾,刺激需求政策与企业投资走势的矛盾。为了增强房地产调控政策的有效性和可持续性,防范可能出现的市场风险,必须深入研究房地产市场走势和调控过程面临的矛盾,使调控政策取向更符合市场经济规律,更有利于引导市场主体的行为。主要政策思路是:把短期调控政策与中长期发展政策结合起来,对不同类型城市实施差别化的调控政策,从稳增长、调结构两方面引导房地产投资

  我国房地产业经过10多年的高速发展,在国民经济中具有重要地位,房地产市场调整对经济增长产生了很大影响。从这个角度看,各级政府采取调控政策稳定房地产市场,包括刺激需求、消化库存、改善供求关系,促进投资增长,是很有必要的。但需要注意的是,政府对房地产市场的调控持续加码,也面临着一系列复杂的矛盾,必须加强对这些矛盾的分析,并研究化解矛盾的可行办法。这样才能增强调控政策的有效性和可持续性,防止引发更大的市场风险。

 

  房地产市场调控面临的矛盾

 

  2014年以来,针对房地产市场的调整走势,各级政府实施的调控政策力度不断加大。这些调控政策对于稳定房地产市场、促进经济平稳增长,是必要的、重要的,也发挥了一定作用。但需要引起重视的是,在国内外经济形势错综复杂、房地产市场过剩压力沉重的情况下,政府对房地产市场调控持续推进,也面临着一系列明显的矛盾和风险。主要矛盾表现在以下三个方面:

 

  1.短期调控政策与中长期形势的矛盾

 

  房地产市场调控政策的主要取向是刺激短期住房需求,支持经济稳定增长,本质上是使市场过剩矛盾及其影响向后拖延。但这面临两个问题:一个是房地产市场的供求矛盾能拖延多长时间?根据国家统计局的数据,截至2015年年末,我国商品房待售面积7.19亿平方米,当年房屋新开工面积15.5亿平方米,还有房屋施工面积73.6亿平方米。按照近年来年度销售面积最高的13亿平方米计算,这些已经和正在形成的供给量需要6—7年时间才能消化完。如果要使房地产投资保持正增长,则库存过大始终是未来几年的突出问题。虽然刺激需求的政策短期内可以加快去库存,但基本上不具有可持续性,难以在一段较长时间内(如二三年内)使需求总量出现较大改变。从住房需求的构成看,自住性需求、改善性需求的数量增长是相对稳定的,今天提前购买了,明天的购买量就会减少;投资、投机性需求可能再度入市,这部分需求的扩张性强、波动性也大,一旦形势发生变化,需求就会迅速反转。在这个过程中,因住房供给总体上过剩、房价阶段性过高形成的房地产泡沫,随时有可能破裂。

  另一个问题是,稳定经济增速的压力将持续多长时间?我国要实现到2020年GDP比2010年翻一番的目标,“十三五”期间的年平均GDP增速必须达到6.5%以上。而未来几年世界经济复苏依然艰难曲折,国际贸易和投资环境难以明显好转,外需低迷继续对我国经济发展形成制约,国内经济运行受周期性、结构性因素双重影响,需求增速仍呈下行趋势,要保持经济稳定增长,实现年均6.5%以上的增长目标,宏观调控将始终面临着较大的压力,适度扩大总需求和加强供给侧结构性改革始终是一项重大任务。也就是说,未来几年我们很难有放松需求和增长调控、转而解决房地产问题的时间和空间。在这种条件下,房地产市场过剩的包袱卸不下来,稳定经济增长的压力又难以减轻,矛盾越往后拖延问题可能越严峻,即房地产市场对经济增长的拖累将越来越重。

 

  2.调控政策取向与市场分化趋势的矛盾

 

  各级政府都对房地产市场实施调控,而真正起作用的主要是中央政府对信贷、税收等购房政策的调整和降息、降准带来的流动性宽松环境。但是,在房地产市场出现分化趋势的情况下,这些宏观调控政策受到日益明显的困扰。全国房地产市场分化的趋势,是指不同类型城市的房地产市场呈现不同或相反走势,在调控政策的作用下,一线及少数二线城市的市场大幅反弹,而多数三四线城市的市场依然下行。主要表现为:商品房销售冷热差别大,市场火暴与市场冷清并存;商品房价格涨跌差别大,房价大幅上涨与继续下跌并存;商品房库存变化差别大,存量明显下降与持续上升并存;商品房用地市场差别大,土地争夺激烈与无人问津并存。房地产市场的分化趋势增加了市场运行的不平衡性,加剧了整个市场的波动风险,也加大了宏观调控的难度,使政策效果下降,副作用上升。

  2016年春节后,受央行继续降低购房首付款比例、房地产商大肆炒作等推动,加上人民币贬值趋势、股票市场低迷、居民投资渠道减少等原因,上海北京深圳等一线城市出现争先购房、抢房的热潮,拉动房价快速飙升,并波及到部分省会城市。市场过度炒房和房价过快上涨的态势,再度引起社会各界的关注和热议。在这种情况下,如果继续实施刺激住房需求的政策,将由于不同类型城市之间资金大幅流动的影响,导致房地产市场面临泡沫增大和泡沫破裂的双重风险:一方面,一线等热点城市房价上涨吸引社会资金大量流入,市场需求再度扩张,土地价格大幅上涨,将使这些城市的房地产泡沫越积越大;另一方面,一些三四线城市的购房资金向一线等热点城市流动,受资金持续流出的影响,市场需求萎缩、房价下跌问题将更加突出,已有的房地产泡沫可能出现破裂,对经济和社会稳定产生较大冲击。

 

  3.刺激需求政策与企业投资走势的矛盾

 

  实施调控政策刺激住房需求,主要目的是通过稳定商品房市场,促进房地产投资以稳定经济增长,但实际效果却不尽如人意。2015年,在各级政府扶持房地产市场政策的作用下,特别是当年3月30日之后中央调整购房税收、信贷等政策的推动下,全国商品房销售量从二季度开始回升,全年销售面积增长6.5%,与上年(-7.6%)相比回升14.1个百分点;销售额增长14.4%,比上年(-6.3%)回升20.7个百分点;平均销售价格上升7.4%,比上年(-1.2%)提高8.6个百分点。

  但是,房地产投资却没有受到商品房市场销售量和价格回升的拉动,2015年房地产开发投资增速依然持续下行,从一季度同比增长8.5%下滑到全年只增长1.0%,与上年(增长10.5%)相比下降了9.5个百分点,同时,房地产开发企业土地购置面积比上年下降31.7%。房地产投资走势与商品房销售走势出现背离,使房地产市场调控的结果有违初衷。

  以上除了房地产库存较大的原因外,主要问题是开发商的市场预期发生了变化,尽管商品房销售量和价格回升,但企业投资却相对推迟或采取观望态度。这个过程并没有受到宏观调控政策的影响,房地产开发信贷、市场流动性环境都是相对宽松的,房地产开发用地的供给也是比较充足的,对开发商扩大投资总体上是有利的。这就表明,在房地产市场调控政策的刺激下,居民家庭扩大了购买住房的投资,而企业部门的房地产开发投资却主动收缩(去年后几个月的房地产投资已转为负增长),导致整个房地产投资对全社会固定资产投资和经济增长的影响继续加大。这反映了调控政策取向与市场内在走势的矛盾,政策不能有效引导房地产开发企业的市场预期和投资趋向。

 

 

责任编辑:Miya
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