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闲置农房二次创业的探索与实践

作者:王文胜
发布时间
2016/12/06/ 09:38
来源
温州人杂志
点击:

摘要为盘活沉睡的渔农村资产,洞头区创新农房流转机制,有效激发农房流转市场活力,实现了“农民进城谋生”与“市民进村养生”、闲置农房从“养老鼠”到“养老板”的二次创业。

 

  近年来,受城市化推进和人口流动等因素影响,洞头区渔农村出现了越来越多的闲置农房。据2015年调查数据显示,全区共有闲置农房2418户(4010间),其中有流转意愿的2047户,占84.7%。闲置农房主要分布在北岙街道和大门镇,其中北岙街道共有闲置农房1287户,有流转意愿的1058户,占82.2%;大门镇共有闲置农房980户,有流转意愿的938户,占95.7%。因此,为顺应和满足渔农民群众新期待,盘活闲置农房,实现“石头房”的再次利用与价值重估,促进渔农村经济繁荣和休闲旅游发展,2015年洞头区创新闲置农房流转机制,积极实施农房流转市场的政府“补位”,通过解决供给需求平衡、制定流转规则、维护市场秩序、保障公平竞争等,破解了农房流转的体制机制障碍,走出了一条以市场需求为导向,以政策扶持为依托,以农民自愿为基础的多元化农房流转新路子。改革后,前来洽谈投资的企业和个人络绎不绝,温州恒邦、浙江奥米立、浙江新世纪国际旅行社等10余家企业(个人)已签约开发100余幢农房、正在洽谈60余幢农房、涉及农户200余户,另有16家企业(个人)有投资意向。2015年新增渔家乐民宿73家、1019个床位,同比增长110.9%。

 

  一、主要做法

 

  (一)以“规范民宿管理”破解无证无照难题。

  以工商登记制度改革为契机,区主要领导多次研究民宿发展问题,协调解决民宿涉及的消防审批、工商登记、税务登记等难题。具体审批操作流程上,由洞头区旅委牵头召集公安、消防、卫生等相关部门进行实地勘查,对不符合要求的,提出具体整改要求和补充材料;对符合要求的,签署联审同意意见,再由区市场监管局根据联审同意意见,向民宿合作社或个体户发放工商营业执照。目前,已发放民宿工商户营业执照9个。

 

  (二)以“政府搭台民企唱戏”全面铺开招商引资

  一是开展“互联网+”招商。将闲置农房统一纳入旅游宣传营销体系,通过旅游网、天猫网、微博、微信、微电影等,宣传推介招商信息。二是开展“旅游+”招商。将闲置农房较多的特色古渔农村纳入旅游线路,进行旅游产品设计、宣传、营销。三是开展“节庆赛事+”招商。以渔家乐民俗风情旅游节、乡村摄影比赛、民宿设计大赛等活动为载体,不断扩大知名度,吸引外来资本投资。

 

  (三)以“精准扶持政策”加快市场健康发展。

  一是出台管理办法。出台农房使用权流转实施方案和管理暂行办法,明确闲置农房的分类处置、农房产权关系处理、出租方与承租方的利益分配等相关问题,预防和减少矛盾纠纷。二是配套补助政策。重点对闲置农房规模化流转村、10年以上的长周期流转农户、土地承包经营权共同参与流转的农户、开发渔家乐民宿项目业主等予以补助。目前,已补助村集体和流转农户58万元,补助渔家乐民宿业主50.85万元。三是推出抵押贷款。出台农房抵押贷款管理办法和操作流程,推出以农房为标的物的“农贷宝”信贷产品,为农房注入创业资金。目前,共发放农房抵押贷款475户,贷款余额8361万元,占各类住房抵押贷款的18%。

 

  (四)以“交易平台打造”推动农房流转交易。

  市场信息不对称是农房流转不起来的关键因素之一,如农户缺乏信息会漫天要价,开发商缺乏信息会无从入手。因此,洞头区以街道(乡镇)为主体,以村(居)为单位,于2015年5月全面组织开展闲置农房基本情况和户主流转意愿调查,建立了闲置农房和流转意愿基础数据库,并依托农村产权交易平台,打造统一的农房流转市场双方信息发布窗口,做好市场双方信息发布、组织交易签约、成交情况公开等工作,推动闲置农房市场双向开放。

 

  (五)以“美丽乡村建设”重塑农房价值。

  整合各部门“天女散花”式的涉农资金,以新渔村建设整村推进工程为载体,按照一般村100万元、提升村200万元的补助标准,整体推进渔农村各项基础设施和公益事业建设。目前,共投入各类建设资金8100多万元,建成美丽乡村精品村21个,形成了“红色海霞”“洁净寮顶”“美食东岙”“生态白迭”“秀丽小荆”等一批美丽渔农村品牌,绘就了一幅海岛美丽乡村精美画卷。

 

  二、实际成效

 

  洞头在农房流转的探索实践中,形成了以下五种农房流转模式,其中,村企合作模式涉及农房产权流转。

 

  (一)统一流转模式。

  街道(乡镇)和村两委发挥中介作用,对开发商有整村开发意向的,引导该村农户通过租赁或以房入股等形式,将农房统一流转给开发商,由其负责整体包装开发。如北岙街道在海霞村胜利岙自然村组织农户将15幢农房统一流转,由温州恒邦旅游开发有限公司开发“恒邦·那鹿湾”民宿项目。该项目分3期,远期整岛开发,总投资1亿元。目前,一期投入600万,改造农房15幢,总建筑面积2500平方米。

 

  (二)集体联营模式。

  村集体经济合作社是项目业主,以合作社名义注册公司,引导闲置农房户主以房入股或出租给合作社,实现联合开发经营。如北岙街道下尾村凭借邻近金海岸开元度假村的优势,由下尾村集体经济合作社注册成立“渔农业综合观光合作社”,引导闲置农房户主发展乡村民宿,并对民宿实行统一宣传营销、统一客源分配、统一接待登记、统一服务标准、统一收费结账的“五统一”经营管理模式。

 

  (三)村企合作模式。

  村集体经济合作社是以房入股的投资者,所拥有农房是通过农房集聚、村民联建房项目建设,将村民农房产权统一回收,再通过以房入股与社会资本合作开发经营。如北岙街道城南社区,通过村民联建房项目建设,将参与联建的村民30幢自建农房产权回收。目前正与开发商洽谈,将该30幢闲置农房以房入股合作开发健康休闲项目。

 

  (四)个人出租模式。

  街道(乡镇)和村两委仅对农房流转合同进行备案和帮助落实补助扶持政策,不介入其他市场行为,由农户自行将闲置农房出租给他人,由承租人开发经营,或成为其第二居所,或发展民宿,实现二次创业。如北岙街道海霞村“花石间”经营者,其本人在温州从事音乐制作,为体验渔农村生活,特意租用海霞村一幢农房,整体装修后由其本人居住并出租。

 

  (五)自主经营模式。

  街道(乡镇)和村两委帮助落实补助扶持政策,主要还是由农户自主开发经营其闲置农房。如东屏街道东岙村,通过政策扶持引导农户以家庭为单位,利用闲置农房发展渔家乐民宿项目,打造了一个渔家乐民宿特色村。目前,已有特色渔家乐民宿27家、床位229张,可接待游客餐位数1500个,“吃住行游购娱”六要素基本齐全。

 

  三、难点亮点

 

  (一)破解民宿发展审批难点,推进民宿管理规范化。

  经流转的农房主要用于民宿开发,而民宿法律法规暂无准确定义,处于面临无法可依难以监管的境地。如企业(个体户)办理经营证照时基本遭遇消防审批卡壳(主要是要有两个疏散楼梯及出口等规定),合作社办理经营证照时手续繁杂、难度很大,总之,按现有审批管理规定基本难以取得经营证照。为此,洞头区出台了《洞头区农房使用权流转实施方案》《洞头区渔家乐民宿管理暂行办法(试行)》等规范性文件,简化审批程序,尤其是区主要领导主动担当,以会议纪要形式明确,民宿审批参照出租房标准进行管理,办理的工商营业执照要包含住宿等,有力促进了民宿发展。

 

  (二)破解市场不健全难点,推进农房流转市场化。

  鉴于洞头区农房流转市场存在体系不健全、秩序不完善、信息不对称、保障未形成等缺陷,洞头区积极实施市场“补位”,主要解决总供给和总需求平衡、制定市场规则、维护市场秩序、保障公平竞争等。其中,解决总供给和总需求平衡是改革的一大难点。洞头属于海岛区,有271个自然村,且90年代至前几年人口流动趋势以流出为主,给全面开展闲置农房调查带来了很大困难,如一些村的闲置农房户主常年在外,经一波三折才最终联系上,甚至部分农房户主是谁都要四处打听。但区委区政府还是坚决动员街道(乡镇)、村两委走村入户开展调查,为农房流转改革打下了坚实基础。

 

  (三)破解涉农资金分散难点,推进资金使用整合化。

  涉农资金来源有财政、发改、农业、林业、水利、民政、国土、交运、住建、扶贫等10余个部门,存在来源渠道多、投向相近、目标相似、资金使用效益欠佳等现实问题。为此,洞头组织相关部门开展涉农资金清理、检查,重新梳理了涉农资金申请、分配、拨付、管理、使用等流程办法,变涉农资金使用“天女散花”为“聚沙成塔”,提升资金使用效率。如,洞头区在财政投入逐年增加的前提下,以整村推进工程为平台,对区本级村庄整治、生态村创建等项目资金进行整合,投向闲置农房规模化流转村,重塑农房价值。

 

  (四)破解渔农村资产盘活难点,推进闲置农房二次创业。

  近年来,受城市化推进和人口流动等因素影响,且洞头区全力推进“小岛迁、大岛建”工程、渔农民下山转移工作,出现了越来越多的闲置农房,渔农村空心化已成为趋势。目前,全区共有闲置农房2418户(4010间),这些农房长期闲置不动,既无法发挥应有的作用,也不利于村庄的长远发展。而与之相反的是,城市人“进军”渔农村的意愿却是日益高涨。为盘活沉睡的渔农村资产,洞头区创新农房流转机制,有效激发农房流转市场活力,实现了“农民进城谋生”与“市民进村养生”、闲置农房从“养老鼠”到“养老板”的二次创业。

 

  作者 王文胜 系中共洞头区委副书记

 

 

责任编辑:Miya
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