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文旅项目投资的注意事项

发布时间
2020/09/16/ 10:36
来源
山东张振鹏公众号
点击:

摘要随着资本进入文旅产业的规模不断扩大,以及旅游投资市场的持续利好,如何进行旅游投资成为了业内外广泛讨论的热门话题。经过多年的实战研究,总结出旅游项目投资的一些经验,供大家参考。

 

  随着资本进入文旅产业的规模不断扩大,以及旅游投资市场的持续利好,如何进行旅游投资成为了业内外广泛讨论的热门话题。经过多年的实战研究,总结出旅游项目投资的一些经验,供大家参考。

 

  为什么要投旅游项目?

  旅游项目的投资与其他的投资都一样,从逻辑上来说,都分为四个步骤——融投管退,一是投资的钱从哪里来,二是投什么,三是怎么管,四是怎么卖。

  具体到为什么要投,主要是四个方面:

  首先从趋势看。趋势决定了项目到底投不投,如果大势向上、那么市场空间大、容错度比较大,那么这个事情就可以投。比如在近几年大热的民宿,大家都在谈情怀,一方面往里面冲,说明了两件事,这个市场的容错率很高,供不应求是大趋势,但另一方面不好做,要谈一点情怀,要熬。但从发展大趋势看,旅游是要投的。

  其次要投资那些效率可以极大提升的行业。目前旅游行业比较分散,上市公司有限,国内最大的几家公司手里资源也有限,说明这个市场还有相当的上升空间,未来经营效率高的公司就有巨大的兼并重组的空间,一定会打败经营效率低的公司。这孕育着巨大的投资机会。

  再次要切实的满足客户需求。商业社会发展的本质——让客户开心,拉动消费,促进产品迭代,进而赚取更多的钱。因此投资一个让顾客开心的产业至关重要,而旅游就是可以满足人的根本的需求,让人感到开心的产业。

  最后在大趋势下,要选择次优解。选择一个比大多数都好的项目即可,在一个向上的大趋势下,投资一个比大多数东西都好的东西,就可以卖出更好的价钱。最好的东西总是很少的,也是没有效率的。

 

  如何投资一个旅游项目?

  目前传统旅游企业主营业务从地产逐步向旅游领域过渡,把旅游提到主业务并获益。但旅游行业面临两个问题,一是基础设施投资大回报慢,二是投资急剧增加,市场却缺少经营能力。

  第一,投资首先是要考虑融资,要投具有融资能力的项目。一个是能快速形成经营现金流,一个就是具有较强故事性的融资主体。

  第二,需要明确投资标的物。在这方面首先要明确门票的作用,门票是个稳定现金流,也是基础设施融资的最重要的抵押物(质押)。因此这也是门票经济可以长期坚持下去的原因。另外,投资一定要对标的物有清晰的界定,没有足够的边界和控制权的物业(资产)是不能投资的,因为没有足够的法律保护。

  第三,需要精进的管理团队。现在绝大部分景区管理,由于行业发展要求不同,管理资产类型不同,管理要求不同,经营资产诉求不同,管理能力就有很大的精进空间。因为没有成熟的管理模式,所以其他投资者在进入的时候就很难判断它的价值,也很难有稳定的预期。

  第四,一定要在稳定资金流和领导班子的情况下才能退出。棕榈园林之所以肯付出十四五亿收购呀诺达,原因在于呀诺达一年大概有七千万的利润。由于做景区投资大,管理非常复杂,项目也就很难估值,而且一旦项目分散就需要有强大的管理后台,对管理能力要求非常高,这样一来如果没有特别了解项目和特别信任的买主,很难卖出。

 

  专业

  旅游项目专业性强,综合性更强,跨学科、跨领域,所以我们在顶层设计上,应尊重专家的意见,但不应盲从。需要多领域、跨学科的专家共同商讨,比如项目中有乡村古建,需要旅游专家、文保专家、建筑专家等的共同参与。具体的事情、专业的事情,放心地让专家做,不要瞎指挥。

  立足长远,还是立足眼前?例如在花卉旅游创建初期,绝大多数人都立足于眼前,把绝大部分精力用在眼前能赚多少钱上。今年种什么花赚钱,明年种什么花赚钱,他们甚至不知道这种做法从长远的角度看,是不可持续的,是坚持不了多久的。他们大多数人不知道基础骨架景观,例如大乔木,对减少花草用量,提高景区质量的作用,这需要专业的人来做。

 

  市场

  项目怎么做,听谁的?一般我们做项目,一是听领导的,二是听专家的,三是听自己的。这都不行,要听老百姓的。老百姓是谁,是消费者,是市场,他们认账,我们才能活着。领导、专家,我们自己,往往都以自己的需求、感觉代替老百姓的需求与感受。这样做项目,搞宣传可以,做市场不行。

  所以很多项目在融资阶段就处处碰壁,也有很多项目好不容易建成了,却没有迎来预想中的欣欣向荣,这都是产品设计的问题。质量好、有特色,才能在激烈的市场竞争中争得一席之地,旅游的市场确实比过去大了许多,但供给也更多了,甚至严重过剩。你的景区一开始就可能是过剩产品,遭到市场的淘汰,许多人并没有意识到这一变化。

 

  创新

  一定要保持不断的精进。天成的和历史形成的景区,是一劳永逸的,而人造的景区,必须保持不断的提升自己的水平,以保证市场地位长久不衰。很多开始几年很火的景区,把赚到的钱去做简单复制,而不是提升老景区的水平,结果是一段时间以后,新老景区一同走下坡路。

  要正确认识创新。科技的快速发展,市场变化的提速,人们需求的迅速提高,这就要求我们不断的创新,才能跟上时代的步伐、市场的变化。但我们一定要切记,我们的步伐,必须是扎实基础上的创新,而不是连走都不会,就想着跑,甚至想飞的创新,更不是花里胡哨的花架子。

 

  慢下来

  旅游景区投资都比较大,少到几千万,多到几个亿、几十个亿。建设期长,收效慢。但我们相当一部分人都非常急功近利,想以最快速度收回投资。这一现象在花海旅游上体现最为明显。项目是做出来了,因为没质量、没特色,只火了一两年,便门可罗雀。有的甚至一年都没火过,开门死。

 

  聚焦

  聚焦,你才能把你有限的资金花在刀刃上,干得好。刀好不好使,要看刀刃,而不是刀把,更不是刀背上镶金贴银。我过去想干的事太多,结果干得好的不多,好的也不是特别好,浪费了太多的钱,牡丹园里种紫薇没用,不如只把牡丹种好。

  做景区,不是开中药铺,写八股文。人家去你那玩,是因为你那有特色的,没玩过。你把景区做的像中药铺,ABCD、甲乙丙丁啥都有,即别人有的你都有,别人没有的你也没有,那真的不行。一招鲜,就是做旅游的特点。没有谁能记住奥运的全能冠军,单项冠军比全能冠军更受欢迎。

  千万不要贪“大”。很多新朋友问我,老孙,你的园子占地多少,2000亩,哇,肃然起敬!他们哪里知道,大,让我不能聚焦,让我捉襟见肘,让我顾此失彼,到现在整个园子还显得那么粗糙。湖北的一个朋友花了两个亿建个园子,开门两个月关门,二、三百万的花种钱都没赚回来。为什么?两万亩!钱主要修桥修路了。世界最美,最受欢迎的花园多半很小,二、三百亩的算大的。大没用,精才有用。撒哈拉沙漠大,你去呀?北欧一个个小国家,人们都想着去看看。

 

  试错

  最后一点就是需要有纠错、改错、调试的心理准备。打仗要有预备队,做项目要有不可预见费。留出一部分机动费用,会让你的项目成功系数增加,也许还因此会救活你的大部队。

 

 

责任编辑:Rachel
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